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物业公共服务分项目菜单				版本1.001
一、综合管理服务
服务项目	序号	服务内容	服务标准
基本要求	1	服务机构	（1）小区内设置服务处，有识别标志。（2）配置办公家具、电话、电脑等办公设施。（3）办公场所基本装修，有客户接待功能。（4）能提供2种以上的特约（有偿）服务和2种以上便民（无偿）服务，服务内容、价格公示。
	2	服务人员	（1）小区经理有中专以上学历，或2年以上的物业服务工作经历。（2）小区服务人员取得物业管理从业资格证书或上岗证；统一着装，仪表整洁规范。
	3	服务规范	按照行业服务规范要求进行，公布投诉电话。
	4	服务时间	周一至周日在接待地点实行8小时业务接待，其余时间在固定地点值班，公示值班与接待电话。
日常管理与服务	1	工作计划	制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每年向委托方报告一次计划实施情况。
	2	管理制度	（1）建立值班和交接班等制度，有详细记录。（2）制定服务处内部管理制度、考核制度。（3）服务场所公示办事制度、办事规章、收费依据、收费标准、服务时间等。（4）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
	3	报修、投诉受理	受理业主或使用人报修、投诉。接报后，急修45分钟内到现场查看处理，小修3天内修复，不能及时修复的，约时修理，对业主或使用人的投诉在2天内答复处理。
	4	装修事项	告知业主或物业使用人装修规定、流程及注意行为，签订装修管理协议，加强对装修过程的监督管理，对违章、违约装修应及时劝阻并报告相关部门。
	5	档案管理	建立完善的档案管理制度，规范收集、整理、检索、使用，健全小区物业管理档案（包括物业承接查验档案、物业入住期档案和物业日常管理期档案等）。
	6	维修资金	建立维修资金申报、使用制度，按照政府规定规范操作，账目清晰。
	7	费用公示	物业服务费收支情况以及代收代交、代管费用每年公布1次（合同另有约定的从其约定）。
	8	满意度调查	每年1次对业主或使用人进行书面满意度调查，调查面不低于小区住户的50%，对调查结果进行分析并采取改进措施。
	9	小区活动	节假日（元旦、春节、劳动节、国庆节）有专题布置，每年开展不少于3次的小区文化活动。
二、公共秩序维护服务
服务项目	序号	服务内容	服务标准
公共秩序维护	1	人员要求	（1）秩序维护人员，身体健康,工作认真负责。（2）对小区日常护卫事项能做出正确反应，能正确使用消防器材，定期进行安全防范学习。（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表端正整洁。
	2	门岗	（1）主出入口24小时值班看守，次出入口16小时值班看守。（2）对进出小区的车辆进行管理、交通指挥与疏导工作，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通。
	3	巡逻岗	（1）白天夜间巡逻均不少于2次，并有巡逻记录。（2）在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告服务处和相关部门。
	4	监控岗	监控中心24小时有人值班，发现情况，及时通知秩序维护人员到场处理，同时接受住户求助，解答住户的询问。
	5	交通、车辆管理	（1）引导地面的车辆停放有序。（2）引导车库内的车辆停放有序，场地整洁，相关设施设备维护完好。
三、公共区域清洁卫生服务
服务项目	序号	服务内容	服务标准
楼内公共区域	1	生活垃圾收集与处理	每天收集垃圾1次，将生活垃圾收集运送至小区指定垃圾堆放点。
	2	通道、楼梯台阶与电梯轿厢	每周清扫2次，拖洗1次，地面、楼梯间保持干净，无垃圾、污迹；楼梯间墙面、顶面每月除尘1次，梯间顶面无蜘蛛网、灰尘；轿厢每月清洁2次，无积尘与明显污迹。
	3	楼梯栏杆、开关盒、表箱盖、单元门等	每周擦抹2次，保持干净、无灰尘。
	4	门、窗等玻璃	每月擦拭1次；其中底层门厅玻璃每月擦拭2次，玻璃无明显灰尘。
	5	天花板、公共灯具	每月除尘1次，目视干净、无污迹、无蜘蛛网。
	6	消火栓、信报箱	每周保洁1次，表面干净、无灰尘、无污迹。
楼外公共区域	7	道路地面（包括落水口）	每天清扫2次，目视基本干净，无垃圾、杂物、无污迹，无明显痰迹、烟头。
	8	绿地、明沟（包括散水坡）	绿地每天清扫1次，秋冬季节或落叶较多季节适当增加捡拾次数。明沟每周3次，目视基本干净、无污迹、无垃圾，花坛表面基本清洁。
	9	消杀及灭鼠害蚊蝇	每3天对窨井、明沟、垃圾箱喷洒药水1次（夏季每天1次）；每年灭鼠5次（夏季每月1次）。
	10	公共灯具、宣传栏、标识、雕塑小品等	公共灯具、宣传栏、标识每周擦抹1次，雕塑每季保洁2次，保洁后无污迹积灰。
	11	休闲娱乐健身设施	每周保洁2次，设施表面基本干净，无灰尘污迹，目视休闲场内及其周围无果皮、纸屑等垃圾。
	12	水景、喷水池	每月打捞漂浮物2次，打捞后无白色垃圾等漂浮物。
	13	其他公共场所	每天保洁2次，每月清洁2次。
	14	垃圾房、垃圾桶	垃圾房每周清洁2次；垃圾桶、果皮箱夏季每周清洁2次，其它季节每月清洁2次，周围地面无明显散落垃圾及污迹。
四、公共区域绿化日常养护服务
服务项目	序号	服务内容	服务标准
基本要求	1	乔、灌木补种	乔、灌木保存率90%以上。要有补种计划，补种率不低于6％。绿地设施基本完好。
基本要求	2	草坪补种	草坪保存率85％以上，要有补种计划，补种率不低于11％。绿地基本无裸露。
冷季型草坪	1	修剪	年普修2遍以上，适时切边整理。
	2	清杂草	年除杂草4遍以上，杂草面积不大于8％，整块草坪无明显杂草。
	3	病虫害防治	发现病虫害及时灭杀。
	4	施肥	每年适时施肥。
	5	灌、排水	干旱、高温季节基本保证有效供水，有积水应及时排除。
暖季型草坪	1	修剪	年普修3遍以上，适时切边整理。
	2	清杂草	年普除杂草4遍以上，杂草面积不大于8％，整块草坪无明显杂草。
	3	病虫害防治	发现病虫害及时灭杀。
	4	施肥	每年适时施肥。
	5	灌、排水	干旱、高温季节基本保证有效供水，有积水应及时排除。
树木	1	修剪	乔木每年修剪1遍以上；灌木每年整形修剪2次以上；绿篱、球每年修剪2次以上；地被、攀援植物每年修剪、整理1次以上。
	2	除草、松土	每年除草3次以上。
	3	施肥	每年施肥1遍。
	4	病虫害防治	有针对性及时灭治，每年喷药不少于2次，控制大面积病虫害发生。
	5	扶正加固	发生倒伏及时扶正、加固。
五、共用部位、共用设备设施日常维护保养服务
服务项目	序号	服务内容	服务标准
公共部位	1	房屋结构	每半年巡检1次。对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知业主或使用人并安排专项维修。
	2	门窗、构件、雨篷	每月巡视1次。保持门窗、构件、雨蓬完好，开闭正常。
	3	屋顶	每年检查1次（台风、暴雨到来前增加检查1次），发现屋顶防水层碎裂、隔热板断裂缺损等应及时告知有关业主，使用人并安排专项维修。
	4	道路、侧石、窨井盖等	每月1次对道路、侧石、窨井盖等设施进行巡检.道路破损面积单项小于1平方米，侧石单项破损长度小于1米，及时修复，井盖发现缺损，及时更换。
	5	楼梯间、公用走廊的室内墙地面	每季度巡查1次，粉刷层无大面积剥落，地坪平整，单项小于1平方米，有缺损及时修补。
	6	建筑物、构筑物局部外立面	每季度检查1次，单项小于1平方米，有脱落及时修补。
其他设施	1	喷泉、水景、水泵	运行期间每天巡视，及时排除故障，保证运行，如需更换，及时告知业主，安排专项维修。
	2	电子广告牌	每天巡检1次，发现故障及时修复，保证正常运行，如需更换，及时告知业主，安排专项维修。
	3	公共音响	每周检测1次检测公共音响外壳完好，无失真。功放、CD机、卡座运行正常，保持系统正常运作。
	4	草坪喷淋系统	每周维护1次喷淋头调节，总阀门维护，发现问题及时修复。
	5	道闸	每天检测1次，每月对道闸润滑保养1次正常运行，如有损坏及时更换。
	6	伸缩门	每天检测1次，每月对伸缩门润滑、紧固、调整1次。正常运行，如有故障及时排除
	7	标识系统	每周巡查1次，缺失及时补齐，保证标识清晰完整。
	8	接地系统检查（避雷设施）	每年雨季前检查维护1次发现腐蚀、松脱等及时更换或紧固。避雷系统专项测试，2年检测1次。
水电系统	1	排水系统	每月清扫1次排水明沟；楼顶每年检查清理雨水口2次；每年雨季前疏通管道1次。雨水口开裂、破损等及时更换，排水设施保持完好，明沟内无垃圾和杂草。
	2	巡检、保洁配电房、年检	每天填写运行记录，每月1次保洁，发现虫害采取措施杜绝，配合供电部门做好供配电系统年检工作。
	3	室内室外公共电气柜	每季进行巡检保养一次，每年电气安全检查一次
	4	楼道灯及开关	每月全面检查与保养1次，楼道灯完好率为95%以上。
	5	景观灯	每月全面检查与维护1次，景观灯完好率85%以上。
消防系统	1	填写记录，建档备查，消防设备管理，消防演习	每月1次检查与维护,消防栓（箱）烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志、疏散指示灯、消防应急灯、消防排烟系统等消防设备24小时正常运转。每月检测1次消防设备,发现压力不够，马上检修排除故障。每年演习1次,消防演习时以检查消防监控设备工作状态。
消防系统	2	灭火器	每月检查1次，发现压力不够，及时更换。
智能化系统	1	监控系统	每月检测保养1次，发现故障及时修复，保证正常运行，如设施需更新，及时告知业主，安排专项维修。
	2	周界报警系统	每月检测保养1次，发现故障及时修复，保证正常运行，如设施需更新，及时告知业主，安排专项维修。
	3	巡更系统	每月检测保养1次，发现故障及时修复，保证正常运行。
	4	单元对讲系统	每月检测保养1次，发现故障及时修复，保证正常运行，如设施需更新，及时告知业主，安排专项维修。
	5	家居安防系统	每月检测保养1次，发现故障及时修复，保证正常运行，如设施需更新，及时告知业主，安排专项维修。

西藏新城悦物业服务股份有限公司

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