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物业公共服务分项目菜单
一、综合管理服务
服务项目	序号	服务内容	服务标准
基本要求	1	服务机构	（1）小区内设置服务处。（2）办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域。（3）配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。
	2	服务人员	（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证，有二年以上小区经理任职经历。（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。（3）适当配备具有外语会话能力的管理人员。
	3	服务时间	周一至周日每天9小时在管理处进行业务接待，并提供服务。
	1	日常管理与服务	（1）服务规范应符合《江苏省物业管理行业规范》要求。（2）24小时受理业主或使用人报修。接到任何报修一小时内到现场处理（预约除外）。（3）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。（6）建立完善的档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等。（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。（8）建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。（9）制定管理处内部管理制度和考核制度。（10）广泛运用计算机进行管理（含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。（11）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。（12）能提供5种以上特约服务（有偿）和5种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每半年组织一次以上的社区活动。（13）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。（14）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
二、公共秩序维护服务
服务项目	序号	服务内容	服务标准
公共秩序维护	1	人员要求	（1）专职秩序维护人员，以中青年为主，45周岁以下的人员占总数60%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、秩序维护案件和各类灾害事故的应急预案。（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。（4）配备对讲装置。
	2	门岗	（1）各出入口24小时值守，有详细交接班记录和外来车辆登记记录。（2）对外来人员进入小区，有监控中心通过对讲系统，决定是否放行。（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
	3	巡逻岗	（1）程序维护人员手持巡更采集器对小区每日对指定的路线进行4次巡查（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库）应设巡更点，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过二分钟，监控中心有巡更记录。（2）接到火警、警情后五分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。（3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，五分钟内赶到现场，采取相应措施。
	4	监控岗	（1）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、住户（100%安装）报警（对讲功能）、门锁智能卡等五项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。（2）监控中心接到报警信号后，秩序维护人员五分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。（3）小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。
	5	交通、车辆管理	（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。（2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。（3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
三、公共区域清洁卫生服务
服务项目	序号	服务内容	服务标准
楼内公共区域	1	地面和墙面	地面每日循环清扫、拖洗保洁；墙面保持无灰尘、无污渍；大堂、门厅大理石、花岗石地面每月保养一次，保持材质原貌，干净、有光泽。
	2	楼梯扶手、栏杆、窗台	每周二次擦抹，保持干净、无灰尘。
	3	消防栓、指示牌等公共设施	每周擦抹一次，表面干净、无灰尘、无污渍。
	4	天花板、公共灯具	每半月除尘一次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。
	5	门、窗等玻璃	保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹。
	6	天台、屋顶	保持清洁、无垃圾。
	7	明沟、地沟、平台	循环保洁，目视无垃圾，保持清洁。
	8	垃圾收集	按楼层设置垃圾收集点，每日早晚定时清理二次；垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
	9	电梯轿厢	每日循环保洁（如有地毯每日换洗一次）；操作板定期消毒；每半月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮、无污迹；轿厢壁无浮尘，不锈钢表面光亮、无污迹。
楼外公共区域	10	道路地面、绿地、明沟	道路、地面、绿地每日循环清扫保洁，广场砖地面每月冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不超过一小时；明沟每日清扫一次，无杂物，无积水。
	11	公共灯具、宣传栏、小品等	每日擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部分每半月擦抹、除尘一次）。
	12	水景	打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。
	13	垃圾厢（房）	有先进的垃圾处理方式（如分类收集垃圾、压缩垃圾、生物分解有机垃圾等），对垃圾厢（房）循环保洁，垃圾厢（房）整洁、干净、无异味，灭害措施完善。
	14	果皮箱、垃圾桶	合理设置。随时清理擦拭，箱（桶）无异味、无污迹。
	15	消毒灭害	每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。
四、公共区域绿化日常养护服务
服务项目	序号	服务内容	服务标准
基本要求	1	绿化要求	绿地总体布局均衡，生态、景观效应显著，集中绿地率20%以上。
	2	景观布置	运用植物、山石、水体等设置景点，且与环境协调，效果好。
	3	植物布置	乔、灌、地被、草配植科学，层次丰富、季相分明。集中绿地布置全冠大树；花坛、花景面积占绿地总面积1%以上。
	4	绿地养护	绿地保存率95%。乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施及硬质景观保持常年完好。
草坪	1	修剪	草坪常年保持平整，边缘清晰，草高不超过10cm。
	2	清杂草	及时清除杂草,做到基本无杂草。
	3	灌、排水	常年保持有效供水，草地充分生长，有覆沙调整，地形平整、流畅。
	4	施肥	按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机复合肥二到三遍。
	5	病虫害防治	预防为主、综合治理，严格控制病虫害。
	6	其它	绿草如茵,斑秃黄萎低于20%。
树木	1	修剪	乔、灌木修剪每年三遍以上，无枯枝、萌蘖枝；篱、球、造型植物按生长情况，造型要求及时修剪，做到枝叶茂密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪、整理及时，每年三次以上，基本无枯枝。
	2	中耕除草、松土	常年土壤疏松通透，无杂草。
	3	施肥	按植物品种、生长、土壤状况适时适量施肥。每年普施基肥不少于一遍，花灌木增追施复合肥二遍，满足植物生长需要。
	4	病虫害防治	预防为主、生态治理，各类病虫害发生低于10%。
	5	扶正、加固	树木基本无倾斜。
	6	其它	乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空挡。
花坛花境	1	布置	每年中有四次以上花卉布置，二季有花。
	2	灌、排水	保持有效供水，无积水。
	3	补种	缺枝倒伏及时补种。
	4	修剪、施肥	及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾。每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次，盛花期追肥适量。
	5	病虫害防治	适时做好病虫害防治。
五、共用部位、共用设备设施日常维护保养服务
服务项目	序号	服务内容	服务标准
公共部位	1	房屋结构	每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。
	2	门窗	每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。
	3	楼内墙面、顶面、地面	墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。
	4	管道、排水沟、屋顶	每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。
	5	围墙	每3个月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。
	6	道路、场地等	每3个月一次全面巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。
	7	休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品	每周一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。
	8	室外健身设施、儿童乐园等	每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外〕。
	9	安全标志等	对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。
排水系统	1	二级生化处理	1、每天一次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。 2、每年二次对污水处理系统全面维护保养。 3、控制柜电气性能完好，运作正常。 4、污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。 5、每年清洗暴气机空气滤网二次，如有破损立即更换。
公共照明	1	景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等	保持灯具完好，亮灯率在95%以上。
	2	公共电气柜	每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。
	3	大堂空调	大堂分体空调使用期间每月清洗一次，每年检查、保养二次，保证其正常使用。
消防系统	1	消防设施、设备	1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。 2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。 3、每天检查火警功能、报警功能是否正常。 4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。 5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。 6、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。
避雷系统	1	避雷设施	每年二次检查避雷装置，定期检测，保证其性能符合国家相关标准。
弱电系统	1	楼宇对讲系统（可视）	不定期进行调试与保养，保证其２４小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。
	2	住户报警	不定期进行调试与保养，保证其２４小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。
	3	周界报警	２４小时设防并正常运行，每月一次进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。
	4	监视系统	每月一次进行调试与保养，保证各项监控设备２４小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。
	5	电子巡更	根据需要设定巡更路线、时间，每月一次进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。
升降系统	1	电梯	1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。 2、委托专业维修保养单位进行每月二次定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。 3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。 4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。
水景（动力）	1	水景（动力）	1、每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。 2、重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。

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